Usufructuario es la persona que tiene el derecho de uso y disfrute de un determinado bien, sin ser el dueño del mismo y con la obligación de conservar su forma y sustancia, tal y como recoge el artículo 467 del Código Civil.
En el caso de la vivienda, es aquel que reside en ella sin ser de su propiedad. La constitución del usufructo puede darse de dos formas:
- A título oneroso por actos inter vivos: es decir, cuando constituye a cambio de un precio, pero no se debe confundir con un contrato de alquiler.
- A título gratuito: también puede ser por actos inter vivos, sería igual que el caso anterior, pero sin recibir compensación económica a cambio.
- Igualmente, puede darse por actos mortis causa, cuando fallece el titular de la vivienda: en estos casos se produce una sucesión intestada (usufructo viudal) o bien por testamento.
La más habitual es cuando fallece uno de los cónyuges, de modo que el viudo o viuda queda como usufructuario, pero la propiedad pertenece a los herederos del fallecido o fallecida. Esta persona que ostenta la titularidad del derecho real de usufructo de un bien inmueble tiene la obligación de asumir los gastos de agua, luz y gas, así como el impuesto sobre bienes inmuebles (BIT). Pero además de estas obligaciones, el titular del derecho de usufructo paga impuestos.
Cómo tributa el usufructo de un inmueble
Sobre las obligaciones que tiene el usuario usufructuario a la hora de realizar la Declaración de la Renta, dependerá sobre si arrienda o cede el inmueble o bien de uso particular.
¿Se puede alquilar una vivienda en usufructo?
Sí, si el usufructo de un bien te permite disponer del mismo tanto para su uso particular como alquilarlo y obtener rentas por el bien. Lo que no se puede hacer es venderlo, ya que no se es el propietario.
Declaración de la Renta de la persona a favor del usufructo
Tal y como explica la Agencia Tributaria en su web, el titular del derecho de usufructo tributará por el inmueble de la siguiente forma:
Si arrienda o cede el inmueble: en este caso, la persona obtendría rendimientos de capital inmobiliario. De modo que para el cálculo del rendimiento neto debe tenerse en cuenta que la amortización fiscalmente deducible es la que corresponda al derecho de usufructo (artículo 23.1b de la Ley del IRPF y 14.3 de su reglamento). Por tanto:
- Un usufructo temporal: coste de adquisición entre el número de años de duración.
- Usufructo vitalicio: 3% del coste de adquisición satisfecho (gastos de notaria, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimonial y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas).
Si el inmueble es para su uso particular, es decir, para vivir en él: en estos casos deberá tributar el 2% con carácter general. Este porcentaje debe aplicarse sobre el valor catastral del inmueble que figura en el recibo del IBI.
Además de un 1,1% en los siguientes supuestos:
- Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
- Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre), carecieran de valor catastral o este no haya sido notificado al titular.